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[머니+ 부동산 Q&A] 채무승계 부동산, 정의와 투자 주의점은

박상언 유엔알컨설팅 대표
다양한 빚 떠안고 부동산 소유권 확보
신용대출 내역까지 꼼꼼히 확인하길

Q.수익형 부동산 투자에 관심이 많은 평범한 가정 주부입니다. 소액부동산 투자를 알아보던 중 채무승계 부동산을 거의 공짜나 다름없는 가격에 가져가라는 오피스텔을 인터넷서 보게 됐습니다. 채무승계 부동산이란 무엇이고 이러한 부동산에 투자 시 주의할 점은 무엇인지요.


[머니+ 부동산 Q&A] 채무승계 부동산, 정의와 투자 주의점은



노후 대비용으로 매달 월세가 나오는 수익형 부동산을 알아보던 중 임차인이 맞춰진 상가를 공짜로 가져가라는 말에 상담자처럼 관심을 보이는 분들이 많습니다. 우선 채무승계부동산이란 자신이 거주하는 아파트나 빌라는 물론 임대 중인 오피스텔, 상가, 건축 중인 빌딩 등 채무상태에 놓인 다양한 구조의 부동산의 채무를 승계해 구입 가능한 부동산을 총칭합니다. 기존 소유자가 부동산 매입 당시 매입 가격과 큰 차이 없는 금액의 대출을 받았으면 매수자는 자금 압박 없이 채무승계를 받을 수 있습니다. 가족 간에도 부동산에 담보되어있는 채무를 같이 승계시킨다면 승계받는 채무 금액만큼 증여세 과세 가액이 줄어듭니다.

투자목적으로 채무 금액을 내어 부동산을 매입했는데 부동산침체의 장기화로 부채를 값을 여력이 없는 경우 채무승계를 요건으로 매매를 할 수 있습니다. 심지어 잠재매수자에게 웃돈까지 줘가며 채무승계 부동산을 처분하기도 합니다. 특히 개발 호재로 인해 다세대주택 투자 열풍이 불었던 경기 서부권인 부천, 인천 등지에서 채무승계 부동산이 쏟아지고 있습니다. 집주인들이 대출을 끼고 빌라를 여러 채 구입했다 경기 악화 여파로 가격이 폭락, 대출 이자를 감당하기 어려워 채무승계의 대가로 현금을 주겠다는 광고를 지금도 많이 찾아볼 수 있습니다.

가령, 오피스텔의 원 분양가는 2억 7,000만 원, 할인 분양가는 1억 9,000만 원 정도로 원래 주인이 할인분양가 전액에 해당하는 금액을 대출로 받은 상태라고 가정해봅시다. 보증금 2,000만 원에 월 120만 원의 임대료를 내는 세입자가 있는데다 대출을 그대로 이어받으면 월 70만 원(연 5% 금리가정)가량의 의 이자를 내고도 50만 원 가량의 수익이 매달 발생합니다.

전 주인의 신용대출 부분은 등기부등본에 없었던 내용이라고 은행에 항의해도 소용이 없습니다. 은행에서는 포괄적담보로 근저당이 잡혔기 때문에 투자자에게 상환을 요구할 수밖에 없습니다. 즉. 계약서 작성 후에도 전 주인이 담보대출 외에도 신용대출을 추가로 받은 경우도 있기 때문에 이런부분을 충분히 사전에 조사하고 특약서에 계약해제 사유로 명시해야 합니다.

채무승계 부동산을 구입할 때에는 신중에 또 신중을 기해야 합니다. 최근 원래 주인의 대출금 등을 승계하는 조건으로 헐값에 처분한 부동산을 매입했다가 피해를 보는 사례가 많습니다. 급작스레 팔아야 하는 매도인의 불안정한 심리를 이용해 좋은 조건에 채무승계를 하겠다고 다가 와 범죄에 악용하는 사람들이 있습니다. 계약 전, 채무승계부동산에 세입자가 있다면 일차로 세입자와 재계약 여부를 논의하고 신용대출과 밀린 관리비 등 추가로 변제할 금액이 있는지 알아봐야 합니다.

공용 부분 관리비와 개별사용료가 통합으로 고지되는 공동주택으로 선택됐다면 체납관리비 전부를 특정승계인이 납부하는 것이 관례적으로 맞습니다. 부동산 가격이 비정상적으로 저렴한 경우 채무승계요건이 일반적이지 않을 경우가 있기 때문에 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 채무승계부동산거래는 부동산 소유권뿐 아니라 기존 소유자의 대출금까지 이전되는 것이기 때문에 등기부등본에 나와 있지 않은 신용대출까지 꼼꼼하게 확인한 뒤 거래해야 합니다. 만약 고지되지 않은 대출이 발견되었을 경우 계약을 취소할수 있다는 특약을 반드시 계약서상에 명시해야 합니다.

[머니+ 부동산 Q&A] 채무승계 부동산, 정의와 투자 주의점은

채무승계부동산 거래 시 채무자 명의변경을 하지 못한 경우 은행이 경매로 부동산을 처분할 수 있다는 점도 주의 해야 합니다. 부동산을 처분했어도 채무를 완전하게 변제하지 못했을 시

나머지 금액도 매도인이 부담할 수 밖에 없습니다. 또 거치기간이 얼마 남지 않은 대출은 몇 개월 안에 원금도 함께 상환해야 하고 상환수수료도 나올 수 있기 때문에 충분하게 조사해야 합니다. 때론 매수자의 신용이 좋을 경우 대출 승계 대신 신규 대출을 받는 것이 유리 할수 있으니 체크해야 합니다.

즉 채무승계 물건은 시세보다 저렴하게 구입 할 수 있다는 장점이 있지만 그만큼 독이 될 수 있습니다. 자금이 없는 투자자가 채무를 승계했다가 이자를 내지 못한다면 결국 더 많은 빚을 지게 되는 것입니다. 조건이 좋은 채무승계부동산의 경우도 강화된 금융권 대출규정으로 채무승계요건이 안되거나 매수인의 신용등급이 안 좋다면 대출금 승계 승인이 되지 않을 수 있습니다.

결론적으로 매매 계약서를 최종 작성하기 전에 특약조건에 채무승계 안될 시 계약해제요건을 상세히 기재하고 매수인과 매도인이 은행에 함께 방문해 매도자의 정확한 신용파악과 더불어 매수인의 신용 상태와 대출 승계 가능 여부를 확인을 해야 합니다.


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