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[나만의 집짓기-노하우] 플랫폼을 통한 빌라 재건축 8편-시공 및 기성 관리

[나만의 집짓기-노하우] 플랫폼을 통한 빌라 재건축 8편-시공 및 기성 관리
민경호 닥터빌드 대표

재건축을 하고 싶은 노후 건축물의 건물주. 그러나 일상이 바빠 직접 관련 업체를 찾아다니기도 힘들고 부동산에서 정보를 얻기도 힘든 게 현실이다. 이런 경우를 위하여 플랫폼 업체를 통해서 빌라 재건축을 진행하는 방법을 소개한다.

시공사와 도급계약을 체결했다면 그 다음은 시공과 기성관리다. 이 가운데 어떤 정보를 파악해야 하는지 설명한다.

시공에서 건축 공사 이외 중요한 것이 바로 토목공사이다. 토목공사를 위해서는 철거 후 토목설계를 해야만 토목 공사비를 알 수가 있다. 그런데 토목설계를 위해서는 지질검사 부터 해야 하기 때문에 철거 전에는 공사비를 정확하게 산정할 수는 없다. 다른 한 가지는 기성관리다. 기성이란 시공이 얼마나 되었는지를 검토하고 실제 공사를 한 만큼에 대해서만 공사비 지급하는 것이고 이러한 관리 행위를 기성관리라고 한다.

먼저 토목공사는 건축공사비 확정 후(건축공사비는 도급계약 시 확정) 토목공사비가 확정된다. 따라서 토목공사의 공법과 토목공사 내용에 대한 자료가 있다면 여러 주민이 함께 토목공사비 확정하는 데 큰 도움을 받을 수 있다. 토목 공사는 지내력을 조사한 후 그 공법과 내용이 확정된다. 따라서 이에 대하여 다양한 빌라 재건축 경험을 가지고 있는 플랫폼 업체가 제공하는 자료를 바탕으로 하여 주변 유사 지역 건축 사례를 파악해 보는 것이 좋다.

두 번째, 빌라 재건축을 할 때 기성관리는 기성검수가 한번 이루어질 때마다 여러 명의 주민이 검토하고 승인해야 한다. 따라서 공사의 내용에 따른 기성의 검수, 즉 건축, 전기, 기계설비, 소방 등 각 공정마다 얼마나 시공이 이루어졌는지를 검사하고 각 공정별 기성율에 따라 총 지급금액을 결정하는 과정을 거친다. 전문가가 제공하는 자료를 참조한다고 해도 여러 명의 주민이 각자 이에 대한 이해도가 떨어진다면 기성검사 결과에 분쟁이 많아질 수도 있다. 따라서 이 정도 시공을 진행하면 얼마나 기성율이 나오는지 다양한 다른 현장의 자료를 확보하고 있다면 기성율을 합의하고 공사비를 지급하는 과정이 쉬워진다.

노후빌라 재건축에는 각 과정마다 다수의 소유주가 합의, 승인하고 하는 과정이 필요하다. 사람이 많다 보니 각자 생각하는 바가 다를 수밖에 없다. 각 소유자별 분쟁을 줄이고 원활한 사업진행을 위해 플랫폼의 빌라재건축 자료를 최대한 활용해 보자.


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