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[머니+ 부동산Q&A]토지의 지목 변경시 유의해야 할 점은

박상언 유엔알컨설팅 대표
전·답 등 지목 따라 개발행위허가 비용 차이
전용비용 대비 수익률 사전검토후 투자를
지목 따른 건축행위 여부 등
토지이용계획서 확인 필수
매입 전 전문가 상담 거쳐야

부동산Q&A, 지목, 임야, , 토지, 개발

[머니+ 부동산Q&A]토지의 지목 변경시 유의해야 할 점은

Q. 토지를 개발해서 수익을 내는 방법 중 지목을 변경하는 방법에 대해 들었는데 지목변경 절차와 주의점에 대해 알고 싶습니다

A. 가격이 싼 산지나 농지를 전용해 건축행위를 할 수 있는 땅으로 바꾸는 지목변경도 내 땅의 값어치를 올리는 방법의 하나입니다. 개발 호재와 상관없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 올릴 수 있습니다. 다만 지목 변경은 전문적인 영역이기 때문에 반드시 토지매입 전 해당 분야 전문가와 상담 후 매입해야 합니다.

우선 지목을 변경하기 전에 토지이용계획서를 확인해야 합니다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류를 알아봐야 합니다. 지목변경이 가능한 경우는 △국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계 법령에 의해서 토지의 형질변경 같은 공사가 준공된 경우, △토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우, △도시개발사업 같은 원활한 사업추진을 위해 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우가 지목변경이 가능한 조건들입니다. 농지에 농지전용을 받아 주택을 지으면 대지로 지목변경이 되면서 토지 값어치가 올라가게 됩니다.

논을 밭으로 바꾸는 경우는 농지개량행위로 인정돼 농지보전부담금 부과가 되지 않습니다. 하지만 농지를 개량하는 경우는 농지전용허가를 받아야 합니다. 보전관리지역의 임야의 경우도 적법한 허가를 받아 나무와 흙을 팔아서 이익을 얻고, 임야에서 잡종지로 지목이 바뀌면서 땅값이 폭등한 사례도 있었습니다.

본래 지목이 무엇인지에 따라 개발행위허가 비용이 정해져 있습니다. 예를 들어 전·답·과수원과 같은 농지에 건물을 신축할 때는 농지보전분담금이라는 세금을 내야 합니다. 지목이 임야라면 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야 합니다. 농지보전분담금은 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱해 산정되며 대체산림자원조성비의 경우 평당 약 1만 원 정도로 측정됩니다.

농지에서 허가를 받든 임야에서 허가를 받든 개발행위허가를 얻는 것은 같습니다. 하지만 그 허가를 위해 필요한 전용비 등의 비용이 다르다는 것을 체크해 전용비용 대비 투자수익률을 사전에 분석한 다음 투자해야 합니다.

한때 전국 방방곡곡 임야에 태양광 발전시설이 많이 생긴 이유 중의 하나는 태양광 발전기를 설치할 시 지목을 ‘임야’에서 ‘잡종지’로 변경이 가능했기 때문입니다. 즉 임야에 태양광을 설치하면 지목이 임야에서 주차장이나 건물 등을 지을 수 있는 잡종지로 자동 변경이 가능해 태양광 발전수입 외에도 토지가격 상승을 기대할 수 있었습니다.

하지만 지금은 대다수 지차체들이 임야 내 태양광을 설치하고자 하는 사업자는 최대 20년 동안 태양광발전시설 목적으로 산지를 이용한 뒤 나무를 심어 산지로 복구해야 함과 동시에 지목변경도 불가능하게 개정했습니다.

토임과 같이 토지의 이용 현황과 서류상 지목이 다른 경우 지목 변경이 용이한 점도 주목할 만합니다. 토임은 토지임야의 줄임말로 서류·지목상으로는 임야지만 밭이나 논으로 사용되는 땅을 말합니다. 토임은 대체로 임야 시세로 거래돼 저평가되는 경우가 많습니다. 장기간 현황과 지목이 다른 경우는 토임도 전으로 쉽게 바꿀 수 있습니다. 임야에서 전으로 지목이 바뀌면 토지가치는 당연히 높아집니다.

또 지목이 농지일지라도 개발행위허가를 받은 농지는 은행에서 감정평가를 할 때 인근 대지를 기준으로 감정, 대출을 한도를 높게 받을 수 있습니다. 다만 이 방법은 전문적인 방법이기 때문에 현지 금융기관과 친분이 있는 분들에게 맡기는 게 낫습니다.

[머니+ 부동산Q&A]토지의 지목 변경시 유의해야 할 점은


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