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경제 · 금융경제동향
29일부터 전월세전환율 4%→2.5%로…'전세대란' 더 부추키나

임대차법 시행령 개정안 국무회의 통과

분쟁조정위 확대·임대차 정보열람권 확대도

서울 남산에서 바라본 서울의 아파트가 안개 속에 가려져 있다./권욱기자




이달 29일부터 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전월세전환율이 현행 4%에서 2.5%로 낮아진다. 임대차 시장에서는 가을 이사철을 앞둔 상황에서 전월세 매물이 줄어 전세난을 가중시킬 수 있을 것으로 우려하고 있다.

이밖에 집주인과 세입자 간 분쟁을 조정하는 분쟁조정위는 18개소로 대폭 늘어나고, 집주인의 허위 갱신거절 방지를 위한 세입자의 임대차 정보열람권도 확대된다.

국토교통부와 법무부는 이 같은 내용을 담은 ‘주택임대차보호법 시행령’ 개정안이 22일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 시행령 개정안은 대통령 재가 및 공포를 거쳐 29일부터 시행된다.

<전월세전환율 4%→2.5%>

개정안 시행에 따라 29일부터 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 전월세전환율(월차임 전환율)이 현행 4%에서 2.5%로 낮아진다. 법정 전월세전환율은 기준금리에 상수 3.5%를 더해 계산한다. 현재 기준금리가 0.5%이기 때문에 4%인 것이다. 개정안은 상수 3.5%를 2.0%로 낮추는 방식으로 전환율을 인하했다.

5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 예로 들어보자. 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만 6,000여원이 월세다. 정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 41만6,000여원이 된다. 월세가 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다.

전월세전환율은 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 경우에만 적용된다. 청구권을 사용하지 않은 계약의 경우 기존 세입자든 신규 세입자든 ‘신규 계약’으로 보기 때문에 집주인이 전월세를 정할 수 있어 전환율을 적용하는 것이 의미가 없어서다.

서울 서초구 일대 아파트의 모습./성형주기자




시장에서는 이번 조치로 전월세 매물이 크게 줄어 전세난을 가중시킬 수 있다고 우려하고 있다. 전월세상한제에 따라 전셋값 인상 폭 제한을 받게 된 집주인들이 월세 전환까지 어려워질 경우 세입자를 내보내고 직접 들어가 살거나 빈 집으로 두는 경우가 늘어날 수 있어서다. 가을 이사철을 앞두고 가뜩이나 전세 매물이 줄어들고 있는 상황에서 시장에 매물 자체가 더욱 줄어들 수 있다는 우려가 나온다. 한 전문가는 “규제에 따른 부작용을 땜질 처방하는 식으로 계속 이어가다 보니 시장의 불안만 키우는 꼴”이라고 지적했다.

<분쟁조정위 확대, 임대차 정보열람권 확대도>

임대차3법 시행으로 늘어나는 집주인과 세입자 간 급증하고 있는 분쟁을 조정하기 위해 분쟁조정위가 현행보다 세 배 늘어난다. 지금까지는 법률구조공단에서만 전국 6개소를 운영했지만 앞으로는 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원도 분쟁조정위를 운영하게 된다. 각각 6곳씩 분쟁조정위를 설치해 총 18개소로 늘어날 예정이다. 올해에는 LH가 인천·청주·창원에, 감정원이 서울 북부·전주·춘천에 각각 분쟁조정위를 설치한다. 내년에는 LH가 제주·성남·울산에서, 감정원이 고양·세종·포항에서 추가 설치할 계획이다.



이와 함께 집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점에 착안해 허위로 갱신 거절을 하는 사례를 방지하기 위해 세입자의 임대차 정보열람권 확대도 시행된다. 개정 주택임대차보호법에 따르면 임대인은 직접 거주를 사유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 후 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우에는 손해배상이 가능하도록 규정하고 있다.

개정안은 제도의 실효성 확보를 위해 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 임차인이 임대인의 실제 거주 여부 및 제3자에게 임대됐는지 여부를 확인할 수 있도록 임차인 퇴거 후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 했다. 열람 기간은 ‘임차인이 계약갱신 거절당하지 않았더라면 갱신되었을 기간’, 즉 2년이다.

정부 관계자는 “이번 시행령 개정을 계기로 분쟁조정위를 최대한 신속하게 설치하는 등 주택임대차보호법의 조기 안착을 위해 최선의 노력을 다 할 계획”이라고 밝혔다.

다만 시장에서는 분쟁조정위의 경우 조정 절차에 대한 구속력이 없는데다 조정 결과를 일방이 받아들이지 않을 경우 뚜렷한 해법이 없어 근본적인 분쟁 해결의 방법으로 보기 어렵다는 지적도 나온다. 이와 관련해 정부는 분쟁조정위의 실효성 강화를 위한 방안 마련 논의 중인 것으로 알려졌다. 국회에서도 실효성 강화를 위한 법안이 여야 모두에서 발의된 상태다.
/진동영기자 jin@sedaily.com
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