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부동산주택
한달 월세 소득도 신고···'나라가 정하는 임대료' 근거 되나

[브레이크 없는 '임대차 3법']

신고 동시 확정일자…'수면아래 소득' 70% 파악 가능

정부 "정보 투명성 차원…과세자료 활용 안한다"지만

전문가 "데이터 토대로 더 센 규제, 예정된 수순" 지적

국토교통부가 공개한 주택 임대차 계약신고서와 서울시내 부동산 모습/연합뉴스




오는 6월 1일부터 전월세신고제가 시행되면 정부는 사실상 전국 주요 지역의 모든 전월세 계약의 보증금과 금액의 변동을 실제 계약서와 함께 확인할 수 있게 된다. 그간 드러나지 않았던 전월세 거래 70%의 임대 소득 파악이 가능해지는 셈이다. 신고 대상이 되는 최소 계약 기간에 대한 언급이 없어 한 달 등 단기 월세도 원칙적으로 신고 대상이다. 이런 데이터를 축적해 전월세 시장 정보를 투명하게 파악하는 것이 정책의 취지다.

하지만 시장에서는 정부가 데이터를 활용해 표준 임대료 도입이나 과세 자료로 활용할 것으로 보고 있다. 정부는 이에 대해 규제나 과세 도입을 위한 계획은 없다고 밝혔다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “정부가 데이터를 토대로 더 센 임대차 규제를 내놓는 것은 예정된 수순”이라고 말했다. 아울러 신고 대상이 되는 계약 기간 등 일부 세부 내용이 정해지지 않아 시행 초기 시장의 혼란도 불가피할 것으로 보인다.

사진 설명


◇전입신고시 계약서 첨부하면 자동 전월세 신고=국토교통부는 15일 전월세신고제 세부 내용을 규정한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안을 입법 예고했다. 신고 대상에는 전국의 웬만한 도시 지역의 임대차 계약이 대부분 포함된다. 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역의 보증금 6,000만 원이나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 30일 내에 신고해야 한다.

신고 항목은 임대인과 임차인 인적 사항, 임대 목적물의 주소, 면적, 방 수, 임대료와 계약 기간, 체결일 등이다. 표준 임대차 계약서에 따른 일반적인 내용이다. 갱신 계약도 신규와 마찬가지로 신고를 해야 한다. 갱신 계약은 신고 항목에 직전 임대료와 계약갱신요구권 행사 여부가 추가된다. 다만 계약 금액의 변동이 없는 묵시적 계약 등은 신고 대상에서 제외하기로 했다.





◇단기 계약 등 임대 소득 다 드러난다=정부는 이번 제도가 임차인 보호를 위해 마련됐다는 점을 강조한다. 전월세 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여돼 임대차 보증금 보호를 받을 수 있다. 하지만 시장에서는 정부가 과세 자료로 활용하지 않을까 우려하고 있다.

국토교통부에 따르면 전국 임대주택 가운데 현재 확정일자 신고 등으로 임대료 파악이 가능한 주택은 전체의 28.3%에 불과했다. 결국 현재 수면 아래에 있던 70%의 임대 소득 대부분이 이번 신고제 시행으로 드러나게 된다.

시장에서는 과세 자료로 활용될 것으로 보고 있다. 정부는 이에 대해 선을 그었다. 김영한 국토교통부 주택정책관은 “시장의 투명성, 임차인 권익 보호를 위한 것이지 임대 소득 과세와는 관계가 없다”고 말했다. 정부는 지난 2019년부터 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 과세하고 있다. 다만 신고제로 정확한 임대 소득 파악은 어려운 상황이다.

15일 서울 서초구의 부동산 공인중개사무소 앞에 전월세 시세표가 붙어 있다. /연합뉴스


◇나라가 임대료 정하는 근거 될까=표준 임대료의 근거 자료가 될 수 있다는 지적도 있다. 표준 임대료는 주택 공시가격을 정하듯 표준 주택의 임대료를 시장 기준으로 정하는 개념이다. 갱신 시 5%로 인상이 제한돼 후폭풍을 일으킨 ‘전월세상한제’보다 더욱 강화된 가격 규제다. 정부가 임대료 상한 폭을 정하는 수준을 넘어 법을 근거로 직접 시장에 임대료 기준을 제시하는 방법이기 때문이다. 문재인 대통령이 지난해 8월 수석보좌관회의에서 “주요 도시들에는 표준 임대료나 공정 임대료 제도 등을 통해 임대료 상승을 제한하는 경우가 많다”고 언급한 후 윤준병 더불어민주당 의원 등이 해당 법안을 발의하기도 했다. 국토부는 이에 대해 “표준 임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없다”고 했다.

익명을 요청한 업계의 한 주택 전문가는 “데이터가 한번 수집되면 언젠가는 정부 정책 기조나 상황에 따라 이것을 쓸 수밖에 없다”며 “지난해 임대차 2법 도입 시 나타났던 공급 감소 효과가 비슷하게 나타날 것”이라고 말했다.

/김흥록 기자 rok@sedaily.com
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